Сдаем квартиру в аренду – порядок оформления по закону и нюансы

Мошенники и аферисты, люди, не имеющие возможности платить, или просто не желающие – такие опасности могут подстерегать человека, который сдает свою квартиру в аренду без надлежащего оформления. Каждый хочет заработать и избежать дополнительных расходов, но оправдан ли такой шаг – в случае спорной ситуации вы не сможете ничего доказать даже в суде. Давайте проанализируем все нюансы и разберемся, как сдавать квартиру правильно в полном соответствии с законом.

Анализируем выгоду

Прежде чем сдавать свою недвижимость, обязательно учтите все расходы и доходы, и вы осознаете, стоит ли вообще заниматься таким делом. С прибылью все понятно (сумма за аренду), а что же с расходами? Коммуналка, страховка жилья (по желанию) и, конечно, налоги, уплаты которых все так хотят избежать.

Каковы ставки по налогам на данный момент при сдаче жилья:

• Физическим лицам придется заплатить 13% (НДФЛ).
• Индивидуальным предпринимателям также НДФЛ – 13%.
• Индивидуальным предпринимателям, которые находятся на упрощенной системе налогообложения – 6% (Налоговый кодекс РФ).
• Предпринимателям, применяющим патентную систему – 6%, умноженных на свою налоговую базу. (Налоговый кодекс РФ).

Считаем, вы оказались в прибыли – можно начинать готовиться к сдаче жилья.

Немного о грустном

Помните, чтобы начать получать прибыль, вам потребуется согласие на сдачу квартиры от всех собственников, если:

• Квартира находится в законном владении.
• Комната приватизирована в коммунальной квартире.
• Комната в приватизированной квартире.

Получите согласие наймодателя, если:

• Муниципальная квартира.
• Неприватизированное помещение в коммуналке.
• Комната в неприватизированной квартире.

Удостоверьтесь, что все члены семьи не против если:

• Квартира в муниципальном владении.
• Неприватизированная комната в коммуналке или квартире.

И самое сложное – согласие соседей:

• Приватизированная или нет комната в коммуналке.

Самое ответственное мероприятие – составление договора

Учтите, что законодатель разрешает не регистрировать договор даже на длительный период для физических лиц. И противоположная ситуация с договором аренды, если он заключен на срок более 1 года. Но здесь есть выход: указываем срок 6-9 месяцев, а потом просто его пролонгируем. А по сути, у вас не будет выбора: форма договора зависит от лица, которому вы  сдаете свое помещение.

Важный момент: у вас есть альтернатива. Можно оформить договор найма для физического лица  или аренды для юридического.

Важные детали

Прежде чем приступить к составлению договора, будет полезным ознакомиться со ст. 27,28,29 Гражданского Кодекса РФ.  Помните, вы можете указать в документе все соглашения с арендатором.  Форма соглашения – письменная, заверение у нотариуса по желанию, хотя специалисты рекомендуют такую процедуру. Самые значимые моменты:

• Срок и размер получения ежемесячной оплаты.
• Порядок пользования имуществом.
• Коммунальные платежи.
• Проверка сохранности квартиры (сколько раз и когда владелец будет проводить ревизию).
• Реквизиты сторон.
• Условия досрочного расторжения соглашения.
• Ответственность.
• Права и обязанности.

Важный нюанс: обязательно поинтересуйтесь у нанимателя, сколько людей будет проживать в вашей квартире, и отобразите эти данные в договоре.

Иначе вы рискуете, что ваш дом или квартира превратится в общежитие, а как результат: жалобы соседей, возможная порча имущества  и дополнительный расход на коммунальные услуги!

Ну и конечно, на договор распространяются все нормы, которые не противоречат действующему законодательству. Можете скачать типовой договор в Word.

Защищаем себя от возможных рисков

Понятно, что такое мероприятие может повлечь за собой негативные последствия для человека: попадутся мошенники, не буду платить и т.д. Что можно предпринять:

• Проверяйте паспорт! Сейчас существует такая возможность. Можно сделать это с помощью портала http://services.fms.gov.ru/.
• Проверяем платежеспособность – попросите справку 2-НДФЛ или, например, документы на авто, другое имущество. Требовать их, конечно, вы не имеете право, но отказ может стать для вас первым «звоночком», что эти люди могут уклоняться от оплаты аренды.

Проверьте человека на предмет задолженности перед Службой Судебных Приставов – http://www.fssprus.ru/iss/ip/.

Взаимоотношения с налоговыми органами

Договор заключен, прибыль получена, а как же отчитываться перед налоговой?  Помимо обязательной уплаты всех сборов, вы должны предоставить сведения о том, какую сумму вы получаете и правильно ли вы рассчитали налоги.

Нюанс: фискальная служба имеет право запросить у вас для проверки договор аренды, квитанции о полученных оплатах.

От вас не могут требовать (как у ИП, так и физического лица) вести бухгалтерский учет! Но «лазейка» для проверяющих органов существует: согласно ст. 346.24 НК РФ ИП на упрощенной системе налогообложения обязан вести книгу учета расходов и доход, где и будет отображаться статья «аренда» или «найм».

Не стоит полагать, что государство всячески хочет усложнить нам жизнь. Ведь договор найма или аренды, который вы оформили по закону, станет для вас надежной защитой, и при необходимости Вы сможете отстаивать свои права в суде. Ну а расходы на налоги несоизмеримо меньше, нежели возможные финансовые потери от аферистов.